近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外發(fā)布了“20201年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況”，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共計(jì)13986億元，這一數(shù)據(jù)相較于去年同期增長(zhǎng)了38.3%(2020年1-2月份增長(zhǎng)-16.3%);拋開(kāi)疫情因素，即使與疫情前的2019年同期相比也增長(zhǎng)了15.7%。

為了防止疫情過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)以及穩(wěn)定2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的定力，住建部自1月份開(kāi)始分別奔赴上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、成都和西安等熱點(diǎn)城市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，以上城市也分別從穩(wěn)杠桿去杠桿、增加住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)化二手房交易管理、打擊投機(jī)炒房、加大保障性住房建設(shè)力度、多渠道籌集租賃房源等多個(gè)層面出臺(tái)調(diào)控新政。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年開(kāi)年以來(lái)全國(guó)各大中小城市發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)高達(dá)百余次。

面對(duì)住建部如此多頻次的調(diào)研督導(dǎo)，我們不僅發(fā)問(wèn)過(guò)去2020年全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)是整體上升了，還是呈現(xiàn)部分城市上漲部分城市下降的分化呢?

今天這篇文章，筆者將以房?jī)r(jià)收入比(一個(gè)地區(qū)商品房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ツ晔杖氲谋戎?這個(gè)概念為切入點(diǎn)，以全國(guó)50個(gè)大中城市為樣本，同比對(duì)比2019-2020年以上城市房?jī)r(jià)收入比變化，看看哪些城市在家庭收入低的情況下還要承受著高房?jī)r(jià)。

2020年全國(guó)50大城市房?jī)r(jià)收入比排名

根據(jù)易居研究院對(duì)全國(guó)50大中城市的商品住宅成交均價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的監(jiān)測(cè)、計(jì)算得出2020年全國(guó)50個(gè)典型城市房?jī)r(jià)收入比平均值為13.4，我們可以將其通俗地理解為以2020年的房?jī)r(jià)和收入為基準(zhǔn)，一個(gè)家庭13年的全部收入可以購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅。

那么這個(gè)比值是高還是低呢?這里我們可以結(jié)合NUMBEO國(guó)際房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)全球5大洲80個(gè)重要城市2020年房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，其中位數(shù)為11左右，平均值為14.34。有了當(dāng)前全球城市房?jī)r(jià)收入比的中位數(shù)和平均值，我們?cè)賮?lái)看2020年全國(guó)50大中城市(包括媒體所謂的一二三四線城市)房?jī)r(jià)收入比就自然能對(duì)比出哪些城市家庭收入遠(yuǎn)低于城市房?jī)r(jià)，又有哪些城市家庭收入能夠相應(yīng)承擔(dān)起城市房?jī)r(jià)。

深圳東莞上海寧波漲幅明顯

2020年全國(guó)50大中城市房?jī)r(jià)收入比排名中有24個(gè)城市同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，其中深圳(39.8)、東莞(17.3)、上海(26.2)和寧波(14.3)分別以4.6、2.3和1.1的增幅位列全國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比增幅程度前四位。

值得注意的是2021年開(kāi)年，住建部就奔赴上海和深圳督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)此深圳市立即反應(yīng)出臺(tái)新政，分別從進(jìn)一步收緊限購(gòu)資格、進(jìn)一步提升首付比例、進(jìn)一步提高二手房限售年限以及進(jìn)一步提高二手房交易差額稅，而最為重要的是在全國(guó)率先建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，進(jìn)一步促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，最為有效的是給予銀行層面合理的二手房貸款限額。

在政策影響下，2月份深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，位列四個(gè)一線城市末位，相較于1月份的增幅(1.7%)也有明顯下降趨勢(shì)。

當(dāng)然政策的調(diào)控在短期內(nèi)是無(wú)法立刻呈現(xiàn)抑制效果的，根據(jù)以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，甚至?xí)诙唐趦?nèi)刺激市場(chǎng)加速成交。然而深圳市2020年39.8的房?jī)r(jià)收入比不僅位列全國(guó)第一，就是在全球范圍內(nèi)也位列第二名(香港第一)，2020年深圳市人均可支配收入達(dá)到64878元，位列廣東省第一、全國(guó)第三，相較于2019年人均可支配收入提高了2356元。

然而收入的提升卻趕不上房?jī)r(jià)的增幅，截止到2020年2月，深圳市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)了3.8%，二手房銷(xiāo)售價(jià)格更是增長(zhǎng)了16%。近年來(lái)深圳市的年均常住人口增量均保持在45萬(wàn)人以上，深圳當(dāng)下在收緊限購(gòu)資格、提升首付比例、限制二手房交易資格的基礎(chǔ)上還應(yīng)該繼續(xù)增加住宅用地的供給量，同時(shí)提供共有產(chǎn)權(quán)住房、廉租房、加大租賃住房供給等多類(lèi)型解決供需矛盾。

其他漲幅較高的城市中，東莞漲幅的一部分原因則是承接了深圳的溢出效應(yīng)，排名由2019年的全國(guó)第12位上升至全國(guó)第8位;寧波則是因?yàn)槿瞬判抡碳は录铀倭顺Ｗ∪丝诘脑隽?，排名也?019年的全國(guó)第18位上升至全國(guó)第14位。

太原石家莊降幅較大

2020年全國(guó)50大中城市房?jī)r(jià)收入比排名中有22個(gè)城市同比出現(xiàn)下降，其中太原(12.9)、石家莊(15.0)和天津(12.8)分別以1.2、1.0和0.7的降幅位居全國(guó)前三位。

其中太原市截止到2020年2月份，無(wú)論是新建住宅還是二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格均呈現(xiàn)連續(xù)跌幅，其中新建住宅同比下跌0.8%、環(huán)比下跌0.1%;二手住宅同比下跌2.6%、環(huán)比下跌0.2%。

太原房?jī)r(jià)收入比跌幅全國(guó)第一的原因，不僅僅是太原房?jī)r(jià)的下降，背后還有太原市城鎮(zhèn)人均可支配收入非常低的原因。

為何筆者罕見(jiàn)地用了“非常低”這個(gè)詞語(yǔ)?因?yàn)?020年太原市城鎮(zhèn)人均可支配收入僅有38329元，在全國(guó)省會(huì)城市中排名末幾位，甚至低于銀川(39416)、蘭州(40152)、海口(40049)等經(jīng)濟(jì)弱省省會(huì)城市，且低于全國(guó)城市平均水平(43834)，更是低于全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入中位數(shù)(40478元)，是真的非常之低。

太原當(dāng)下亟需解決的并非是房地產(chǎn)的供需問(wèn)題，而是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題。近年來(lái)太原市年均GDP增量均在百億元左右，而常住人口增量也在4萬(wàn)元上下浮動(dòng)，用長(zhǎng)期關(guān)注太原城市發(fā)展朋友的原話來(lái)形容太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是——扶持，政府扶持城南，城南興起的同時(shí)城北衰落，政府轉(zhuǎn)而再去扶持城北時(shí)，城南又開(kāi)始一蹶不振。

其他兩個(gè)降幅較大的城市石家莊和天津也有著類(lèi)似問(wèn)題，與太原市經(jīng)濟(jì)、人口的緩慢增長(zhǎng)不同，石家莊和天津近年來(lái)因?yàn)槲覈?guó)環(huán)保要求的提升、重工業(yè)企業(yè)陸續(xù)關(guān)停、城市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期等綜合問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)和人口均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。天津市GDP跌出了全國(guó)前十位，石家莊GDP更是下跌到了全國(guó)36位。

因此我們發(fā)現(xiàn)上述城市房?jī)r(jià)收入比下降的背后，并非是房?jī)r(jià)調(diào)控合理+城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高速增長(zhǎng)，那么全國(guó)范圍內(nèi)有沒(méi)有經(jīng)濟(jì)、人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配日收入均增長(zhǎng)，卻將房?jī)r(jià)控制在合理水平的城市呢?回答：有!

長(zhǎng)沙繼續(xù)墊底全國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比

2020年長(zhǎng)沙市以6.2的房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)墊底全國(guó)50大中城市末位(相較2019年不增反降了0.2)，但是值得強(qiáng)調(diào)的是，這里的“墊底”卻是名副其實(shí)的褒義詞，也就是說(shuō)長(zhǎng)期生活在長(zhǎng)沙這座城市的城鎮(zhèn)居民，僅需6年的家庭收入就可以在長(zhǎng)沙市購(gòu)買(mǎi)一套住宅。

長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方面一直值得全國(guó)城市學(xué)習(xí)，簡(jiǎn)單總結(jié)為兩點(diǎn)就是：一方面持續(xù)提供充足的住宅土地供給，另一方面嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限售以及限貸，同時(shí)根據(jù)全國(guó)城市的調(diào)控政策及時(shí)作出跟進(jìn)和補(bǔ)充，因此但凡提及城市的房地產(chǎn)調(diào)控，長(zhǎng)沙市則成為眾人口中的樣板。

與此同時(shí)長(zhǎng)沙市的城鎮(zhèn)人均可支配收入也長(zhǎng)期位列全國(guó)前20位，GDP穩(wěn)定位居全國(guó)15名上下，年均常住人口增量也穩(wěn)定保持在10萬(wàn)人以上。

通過(guò)對(duì)比2020年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比的排名與變化，我們不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比高低的背后，是城市經(jīng)濟(jì)、人口、收入、調(diào)控等多方面的綜合作用力，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也會(huì)吸引來(lái)人才和人口的落戶，此時(shí)如果人均可支配收入的增長(zhǎng)緩慢以及住宅用地供應(yīng)量不充足，外加部分投機(jī)者的作用力，就會(huì)加快城市房?jī)r(jià)收入比的增長(zhǎng)。但是要想將以上關(guān)于經(jīng)濟(jì)、人口、收入和調(diào)控等多方面實(shí)時(shí)保持一個(gè)平衡狀態(tài)，對(duì)于還處于發(fā)展中國(guó)家的我們來(lái)說(shuō)還有一定的難度，也正是基于此長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)調(diào)控更加顯得出類(lèi)拔萃，文章最后為長(zhǎng)沙點(diǎn)個(gè)贊。

關(guān)鍵詞： 全國(guó)城市 房?jī)r(jià) 收入